difformità catastale: quando è un problema
Quanto può essere difforme una planimetria catastale per non rendere un Atto Notarile Nullo?
È doveroso fare una premessa prima di addentrarsi nelle considerazioni che daranno risposta alla seguente domanda.
Qual era lo scopo del catasto? Che cos’è il catasto? Il Catasto è una banca dati creata e gestita soltanto per scopi fiscali, cioè per far pagare le tasse sugli immobili, non attesta l’effettiva proprietà; per sapere questo è necessario consultare i registri immobiliari in conservatoria.
Proprio per questo motivo nell’arco del tempo il catasto si è rivelato un registro pieno di errori, alcuni di nessuna rilevanza, altri invece che non rappresentavano affatto quanto veniva autorizzato dalle pratiche comunali depositate (abusi edilizi).
Prima della Legge riportata sotto, questo non rappresentava un problema in quanto l’unico obbligo previsto in materia a carico del venditore era quello di dichiarare che l’immobile era stato costruito in base a regolari provvedimenti rilasciati dagli uffici comunali (non catastali) competenti e che non era affetto da abusi edilizi, i quali rendono l’immobile non commerciabile.
Ma poi la legge del 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni in Legge 30 luglio 2010 n. 122 con l’articolo 19 CAMBIA TUTTO recitando: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
L’obbiettivo del legislatore è quella di trasformare una banca dati in un vero e proprio ‘PUBBLICO REGISTRO IMMOBILIARE’ questo con il fine di identificare chi è veramente il soggetto titolare del diritto reale e l’esatto valore fiscale dell’immobile al fine di consentire l’equa ripartizione delle imposte viaggiando parallelamente alla Conservatoria.
Tutto questo per abbattere l’evasione fiscale fino a ieri difficilmente controllabile.
Infatti con il D.L. 78/2010 il legislatore ha imposto un nuovo obbligo a carico del venditore il quale deve dichiarare, sotto la sua responsabilità, la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, se così non fosse lo stesso ha l’obbligo di rendere l’allineamento prima del rogito notarile.
MA QUALI SONO LE DIFFORMITÀ CHE DEVONO ESSERE SISTEMATE PRIMA DELL’ATTO PER NON RE DERE L’ATTO NULLO?
Tutte quelle che impattano sulla rendita catastale dell’immobile sulla quale si calcano le imposte da versare
Eccone alcuni esempi:
La non corretta intestazione che impedisce il riscontro del pagamento delle imposte
Io numero dei vani che incide sul totale dei metri quadri
La giusta Categoria catastale
Sarà invece espressamente considerato obbligatorio l’aggiornamento della planimetria in caso di ridistribuzione degli spazi interni, realizzazione di nuovi servizi igienici, realizzazione di soppalchi.
Prima di acquistare il tuo immobile o di metterlo in vendita quindi è importante effettuare le dovute verifiche
Le puoi effettuare qui
