Plusvalenza e Superbonus: tutto quello che c’è da sapere
Negli ultimi anni il Superbonus 110% ha spinto tantissimi proprietari ad effettuare interventi di riqualificazione energetica e sismica. Ma cosa succede se decidi di vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus?
Dal 2024 è in vigore una disciplina speciale che introduce una nuova forma di plusvalenza immobiliare: vediamo insieme come funziona, quando scatta e quali sono le eccezioni.
Quando si paga la plusvalenza da Superbonus
La normativa (art. 67, comma 1, lett. b-bis TUIR) prevede che si generi una plusvalenza tassabile quando:
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vendi l’immobile entro 10 anni dalla data di fine lavori Superbonus (non dalla data di acquisto!);
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anche se i lavori sono stati eseguiti solo sulle parti comuni condominiali (Circolare AE 13/E/2024, pag. 7);
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anche se si tratta di immobili non residenziali (es. negozi, uffici, box, capannoni – circolare cit., pag. 6, nota 5);
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indipendentemente da come è stato fruito il beneficio (detrazione in dichiarazione, cessione del credito o sconto in fattura).
La plusvalenza scatta solo alla prima vendita successiva agli interventi.
Quando non si paga
Ci sono però alcune importanti esclusioni:
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Se l’immobile è stato abitazione principale del venditore o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) per la maggior parte dei 10 anni, o del periodo di possesso se inferiore.
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Se l’immobile è stato acquisito per successione.
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In alcuni casi di donazione (ancora oggetto di dibattito, perché la legge non lo esclude in modo espresso).
Come si calcola la plusvalenza
La plusvalenza si calcola come:
Prezzo di vendita – (Prezzo di acquisto + costi fiscalmente riconosciuti)
Con alcune regole speciali per le spese Superbonus 110% con cessione/sconto:
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Vendita entro 5 anni dalla fine lavori → quelle spese non si possono aggiungere al costo.
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Vendita oltre 5 anni → si può aggiungere solo il 50% di quelle spese e si può rivalutare il costo con l’indice ISTAT.
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Tutti gli altri bonus (es. 90%, 70%, ristrutturazioni ordinarie, ecc.) si conteggiano normalmente.
La tassazione avviene con l’imposta sostitutiva del 26%, se scelta davanti al notaio, oppure a tassazione IRPEF ordinaria.
Un aspetto spesso dimenticato: la residenza
Per chi acquista un immobile oggetto di lavori Superbonus e vuole fruire delle agevolazioni prima casa, il termine per il trasferimento della residenza non è di 18 mesi come normalmente, ma di 30 mesi (art. 119, comma 10-ter, D.L. 34/2020).
Esempio pratico
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Fine lavori Superbonus: giugno 2021
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Vendita: maggio 2025 (quindi entro 5 anni)
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Prezzo di acquisto: € 200.000
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Prezzo di vendita: € 300.000
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Lavori Superbonus 110% ceduti alla banca: € 100.000
In questo caso, il costo riconosciuto è solo € 200.000 (non si possono aggiungere i lavori ceduti/scontati perché siamo entro i 5 anni).
Plusvalenza = € 300.000 – € 200.000 = € 100.000
Tassazione = 26% di € 100.000 = € 26.000
Conclusione
La nuova disciplina delle plusvalenze da Superbonus cambia profondamente le regole del gioco:
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riguarda tutti gli immobili, anche non residenziali;
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si applica anche per i lavori solo sulle parti comuni;
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ha esclusioni precise (abitazione principale, successione);
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introduce regole speciali nel calcolo dei costi.
Per questo, in ogni compravendita è fondamentale verificare la storia urbanistica e fiscale dell’immobile e raccogliere i dati corretti (date, modalità di fruizione, utilizzo dell’immobile). Solo così si può calcolare correttamente l’eventuale imposta dovuta ed evitare brutte sorprese
