Nella vendita a chi spettano le spese condominiali?
L’articolo 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Tale norma stabilisce un principio di solidarietà, tra parte alienante e parte acquirente, nell’anzidetto biennio, nei rapporti con il Condominio.
Tale principio sta a significare che il Condominio (e per esso il suo Amministratore) può rivolgersi, al fine di recuperare le spese condominiali non pagate, indifferentemente al venditore o all’acquirente.
Le spese condominiali si dividono in spese di ordinaria e di straordinaria amministrazione.
Le prime (cioè quelle di ordinaria amministrazione) sono quelle necessarie alla manutenzione ordinaria dei beni comuni, alla loro conservazione, al loro godimento o alla loro riparazione dovuta al deterioramento.
Le seconde (cioè quelle di straordinaria amministrazione) sono quelle richieste per lavori che comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio e cagionate da un evento non evitabile con la semplice manutenzione ordinaria.
In quest’ultimo caso, la deliberazione dell’assemblea è chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento; a seguito di detta deliberazione nasce in debito in capo al condomino
Che succede se dopo la deliberazione con cui vengono decisi lavori ed interventi di straordinaria amministrazione, il bene, facente parte del condominio, sia venduto?
Su chi gravano le spese non ancora definitivamente saldate?
La corte di Cassazione, a più riprese ( vedi da ultimo l’Ordinanza in data 28 aprile 2021 n. 11199) ha statuito che, IN MANCANZA DI UN DIVERSO ACCORDO DELLE PARTI, le spese gravino sul venditore, ANCHE SE I LAVORI SIANO STATI ESEGUITI IN EPOCA SUCCESSIVA AL TRASFERIMENTO DI PROPRIETA’.
Ciò significa che, qualora il Condominio si rivolga all’acquirente per il pagamento di dette spese, quest’ultimo, una volta pagate, ha diritti di rivalsa nei confronti del venditore.
Qualora invece sia pattuito che le suddette spese di straordinaria amministrazione gravino su parte acquirente (pattuizione questa legittima), l’Amministratore di condominio, in virtù del sopraaccennato principio di solidarietà, può egualmente chiederne il pagamento alla parte venditrice, ma questa, può poi esercitare il diritto di rivalsa sulla parte acquirente.
Per concludere:
in caso di alienazione dell’immobile posto in condominio, dopo la adozione di una delibera assembleare con la quale siano state decise opere di straordinaria amministrazione (nel senso sopra delineato), qualora NON SIA DIVERSAMENTE CONVENUTO, i relativi costi sono a carico di parte venditrice, proprietaria essa del bene al momento dell’assunzione della delibera, anche se poi i lavori siano stati effettuati dopo il rogito.
Ne consegue che, come sopra già evidenziato, qualora l’acquirente abbia pagato tali spese, egli può rivalersi verso il venditore.
