Tassazione atti di compravendita
Il regime fiscale degli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo è dettato dalla specifica qualifica del soggetto venditore.
Bisogna distinguere due ipotesi:
1) Vendita effettuata da soggetto IVA; ovverossia da soggetto agisce nell’esercizio di impresa (imprenditori individuali o società) arte o professione
2) Vendita effettuata da soggetto che invece tale qualifica non rivestono (cosidetto soggetto privato).
Nel primo caso (vendita effettuata da soggetto IVA) le ipotesi sono le seguenti:
a) Vende una impresa (individuale) o una società che ha effettuato la costruzione o i lavori di
ristrutturazione “cd pesante” (cioè che hanno dato luogo ad un immobile completamente
diverso dal preesistente) nei 5 anni dalla ultimazione dei lavori: in tal caso la vendita sconta
l’imposta IVA sul prezzo dichiarato in atto.
Le aliquote IVA sono tre:
- 22% se trattasi di immobile appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 ( castelli, palazzi di eminente pregio storico e artistico)
- 10% se trattasi di immobili ad uso abitativo, inquadrati in categorie catastali diverse dalle precedenti, in relazione ai quali la parte acquirente NON invoca le agevolazioni prima casa;
4% se trattasi di immobili, sempre diversi dalle categorie catastali precedenti, in riferimento ai quali la parte acquirente invoca le agevolazioni prima casa.
In tutti questi casi le imposte di registro ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 200,00 ciascuna.
b) Vende lo stesso venditore di cui sopra ma decorsi i 5 anni:
In tal caso, se il venditore opta per l’imposizione IVA, si applicano le stesse aliquote sopra viste, e leimposte di registro, ipotecaria e catastale saranno dovute nella misura di Euro 200 ciascuna.
Se il venditore invece non opta per l’imposizione IVA, l’atto sconta l’imposta di registro in misura proporzionale con aliquota 9 % o 2% a seconda che la parte acquirente non invochi o invochi le agevolazioni prima casa.
In tale ultimo caso, la base imponibile è data non dal prezzo ma dal valore catastale (che si ottienemoltiplicando la rendita catastale per 126 – seconda casa – o per 115,50 – prima casa).
Le imposte catastali ed ipotecarie saranno dovute nella ridotta misura di Euro 50,00 ciascuna.
c) Vende un soggetto IVA diverso dal costruttore o dal soggetto che ha effettuato lavori di
ristrutturazione cd pesante: in tale caso la vendita è soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale (9% o 2% a seconda che non si invochino oi si invochino le agevolazioni prima casa).
Le imposte ipotecarie e catastali saranno dovute nella ridotta misura di Euro 50 ciascuna.
Il secondo caso (vendita effettuata da un soggetto non IVA) è più semplice.
Si applica l’imposta di registro con aliquota 9 % o 2% sul valore catastale (determinato come sopra detto) a seconda che non si invochino o si invochino le agevolazioni prima casa.
Le imposte ipotecaria e catastale saranno dovute nella misura fissa di Euro 50 ciascuna.
